Vertrauensverlust bei Vonovia

Trotz vielversprechender Worte, sind Anleger:innen nach der Fusion von Vonovia (WKN: A1ML7J ; ISIN: DE000A1ML7J1) und Deutsche Wohnen konsterniert. Sinkende Immobilienpreise, eine drastische Zinswende und eine anhaltend hohe Inflation drücken das Vertrauen der Anleger in den Dax-Konzern aus und der Aktienkurs gerät unter Druck. 

Vorstandschef Rolf Buch kündigt an, dass Risiken minimiert werden sollen. Die Investor:innen fürchten aber eine Abwärtsspirale beim Immobilienkonzern. Dass der Trend zu steigenden Immobilienpreisen und anhaltend niedrigen Zinsen ein jähes Ende gefunden hat, trifft den Konzern. 

Die Aktien des Bochumer Unternehmens waren noch nie so niedrig bewertet wie heute. Noch im August 2021 lag die Aktie bei 55,88 EUR, seit März 2023 befindet sich der Kurs aber auf einem Niveau von unter 20 EUR. Die Angst der Investor:innen ist, dass der Cashflow leidet und etwaige Kapitalerhöhungen den Gewinn unterwandern. 

Die britische Investmentbank Barclays stellte die Vonovia-Aktie von „equal weight“ auf „underweight“ herunter und senkte das Kursziel von 28 auf 18 EUR. Analyst Paul May sieht vor allem den freien Barmittelzufluss und die Kapitalrenditen unter Druck. Karsten Oblinger, Analyst der DZ Bank, empfiehlt die Vonovia-Aktie dagegen weiter zum Kauf, da er keine drastische Abwertungen der Immobilienbestände erwartet. Insgesamt raten von 24 Analysten 16 zum Kauf der Aktie, fünf raten zum Halten und drei zum Verkauf. 

Erstmals musste Vonovia zuletzt die Bewertung des Immobilienbestandes senken. An der Börse werden bereits Abschläge über 60% eingepreist. Diese Sorgen zeigen sich auch in den Zahlen des Konzerns. Es besteht eine Kluft zwischen der Bewertung der Immobilien und der Aktienbewertung. 

Im Dezember 2022 bewertete Vonovia den Nettovermögenswert seines Portfolios mit 45,74 Milliarden EUR. Aktuell dürfte er einem Kurs von 53,75 Euro pro Aktie entsprechen, so die DZ Bank. Laut DZ-Bank-Analyst Oblinger hätten sich die Kursbewegungen „völlig vom Netto-Immobilienwert abgekoppelt“. 

Nicht nur die Kennziffer des Portfolios ist unter Druck geraten. Vor allem der Verschudlungsgrad rückt in den Fokus der Investor:innen. Die Verschuldung wird bei Immobilienunternehmen im Verhältnis zum Wert der Immobilien angegeben. Experten sprechen vom „Loan-to-Value“, kurz LTV. Dieser stieg zum 31. Dezember 2022 auf 45,1 Prozent. Noch im dritten Quartal 2022 lag der Wert bei 43,7%. 

Dieser Wert ist für Anleihegläubiger wichtig. Steigt der Wert über 60%, können diese ihre Kredite an Vonovia fällig stellen und die Konditionen neu verhandeln. Die Ratingagentur Score schätzt die Gefahr, dass sich die Kreditwürdigkeit der Firma drastisch verschlechtern wird, niedrig ein und belässt die Einschätzung beim guten Investmentgrade „A-“.  Auch Moodys stuft Vonovia bei komfortablen “Baaa1” ein. Allerdings wird gefürchtet, dass Vonovia eine Kapitalerhöhung brauchen könnte, was eine schlechte Nachricht für die Aktionäre wäre.

Erleichternd ist für Anleger, dass Vonovia in den letzten Wochen Immobilienverkäufe im Wert von 1,6 Milliarden EUR getätigt hat. Die Summe soll in den Schuldenabbau fließen. Dafür muss der Konzern leichte Abschläge auf den Buchwert seiner Immobilien in der Bilanz hinnehmen.

In den kommenden Jahren will sich der Konzern von Immobilienpaketen im Wert von 13 Milliarden EUR trennen. „Wir planen, dieses Jahr Immobilien im Wert von zwei Milliarden Euro zu verkaufen“, sagt Buch dem Handelsblatt. „Wir sind auf einem guten Weg, denn dieses Ziel haben wir schon jetzt zu 75 Prozent erreicht.“

Die Nettoschulden von Vonovia beliefen sich Ende vergangenen Jahres auf 43,69 Milliarden EUR. Elias Halbig, Fondsmanager bei Union Investment, sieht in dieser Schuldenlast das „drängendste Problem“ von Vonovia. 

In den kommenden fünf Jahren werden 9,4 Milliarden EUR, von den insgesamt 15 Milliarden EUR Schulden, fällig. Müssen diese Anleihen mit 4,75% beziehungsweise 5,00% refinanziert werden, führt das zu Ausgaben von zusätzlich hunderten Milliarden EUR. Sollten alle Schulden zu diesen Konditionen finanziert werden, wird das operative Ergebnis zunichtegemacht. 

Auch wenn dieses Jahr 3,5 Milliarden EUR zurückgezahlt werden müssen, muss dafür kein neues Geld aufgenommen werden. Das Unternehmen hat etwa achteinhalb Jahre Zeit, um die Kredite umzuschulden oder zu tilgen. 

Da seitens der Politik neue Anforderungen an die CO2 Emissionen des Immobiliensektors gestellt werden, kommen hohe Kosten auf Vonovia zu. Noch im November 2022 wollte Vonovia aufgrund der schwierigen Marktsituation die Investitionen minimieren. Statt 2,3 Milliarden Euro wollte der Konzern nur 850 Millionen Euro für energetische Sanierung, Wohnwertverbesserung und Neubau ausgeben. 

Immobilienaktien galten lange als gute Dividendentitel. Doch zuletzt mussten die Investor:innen feststellen, dass diese Zeiten bei Vonovia vorbei sind. „Wir müssen uns an veränderte Rahmenbedingungen anpassen“, begründete Buch bei der Vorlage der Jahreszahlen. Die Dividende soll von 1,66 Euro pro Aktie auf 85 Cent gekürzt werden. 

Damit zahlt Vonovia noch immer eine größere Dividende als die Konkurrenz von LEG Immobilien oder TAG Immobilien, die ihre Ausschüttungen komplett eingestellt haben. Zuletzt rechneten Aktionäre aber mit einem Anstieg der Ausschüttung auf 1,63 EUR. 

Man wolle aber auch in Zukunft weiter Dividenden zahlen. „Die schnelle Rückkehr zu unserer Ausschüttungsquote von rund 70 Prozent vom operativen Ertrag, dem FFO, bleibt weiterhin unser Ziel“, erklärte Buch. DZ-Bank-Analyst Oblinger erwartet schon im kommenden Jahr wieder eine Dividende von 1,58 Euro pro Aktie.